2025年10月4日，上海网上房地产官网公示了5个全新过会楼盘，整体覆盖徐汇、静安等核心区域，其中静安区的苏河融景以11.8万/㎡的备案均价成为本次过会楼盘中的价格峰值。以下是本次过会楼盘的详细解析及市场影响分析： 一、核心过会楼盘信息本次过会的5个项目涵盖了从刚需到高端改善的全产品线，其中2个核心项目的市场关注度最高：苏河融景（静安区） 价格与房源：本次过会50套房源，建面约60-164㎡，备案均价118031元/㎡，总价区间约708万-1935万。作为静安内环内稀缺的现房项目，其价格较周边二手房存在约5%的倒挂优势（周边次新二手房均价约12.4万/㎡）。 核心优势：地理位置优越，距汉中路地铁站约200米，步行可达苏州河景观带；产品类型灵活，60㎡小户型降低了内环置业门槛，164㎡大户型则瞄准高端改善客群。 特殊背景：该项目原为租赁用房，此次转为商品住宅销售，现房交付的特点进一步提升了市场吸引力。海上清和玺（徐汇区） 价格与房源：加推154套房源，建面约112-143㎡3-4房，备案均价119182元/㎡，主力总价1100万-1700万。值得注意的是，其9幢房源均价仅11.5万/㎡，低于板块内多数新盘。 产品亮点：作为招商蛇口“玺”系高端产品，项目标配泳池与会所，全精装修交付；143㎡户型配备270°转角飘窗，得房率超90%，且部分房源可俯瞰徐汇滨江景观。 板块对比：同属徐汇滨江板块的招商汇元玺联动价为13.4万/㎡，香港置地项目更是达到17.8万/㎡，海上清和玺的价格优势显著，此前加推认购率曾达220%。其余3个过会项目（暂未公布具体名称）主要分布在宝山、金山等外围区域，备案均价在4.5万-8万/㎡之间，以刚需型中小户型为主，旨在满足首次置业群体需求。 二、市场影响与趋势分析价格梯度分化明显：本次过会楼盘的价格跨度反映了上海楼市的区域分化加剧。内环内核心地段（静安、徐汇）凭借稀缺性维持高价，而外围区域则以性价比吸引刚需客群。例如，金山板块过会项目均价约4.5万/㎡，仅为苏河融景的38%。品质竞争成新焦点：结合9月上海发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，本次过会项目普遍强化了品质卖点。如海上清和玺采用金属玻璃外立面、高得房率设计，苏河融景则以现房品质提升信任度。改善型需求主导市场：从户型来看，112㎡以上的改善型产品占比超60%，反映出上海新房市场正从“刚需主导”转向“改善主导”。例如，海上清和玺143㎡四房户型仅剩余47套，稀缺性推高了潜在认购热度。 三、购房建议优先关注倒挂盘：苏河融景作为内环内价格倒挂的现房项目，适合预算充足且追求资产保值的购房者，尤其是60㎡小户型，兼具投资与自住属性。警惕外围区域去化风险：宝山、金山等外围板块的过会项目需结合自身通勤需求选择，避免盲目跟风。建议优先考虑靠近地铁线、配套成熟的房源（如距轨交站点1公里内）。把握加推窗口期：海上清和玺等热门项目此前认购率较高，预计本次加推竞争激烈。意向购房者可关注开发商的认购细则，部分项目可能设置积分门槛（参考前期112分的入围标准）。整体而言，本次5盘过会进一步印证了上海楼市“核心区保值、外围区走量”的格局。对于购房者而言，需结合自身资金实力与居住需求，优先选择地段稀缺、品质过硬的项目；对于市场而言，后续需关注核心区供地节奏是否会影响价格走势。
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