拿地1700天，合生自持房终于来了
北京大兴旧宫，四栋自持楼盘在拿地近五年后揭开面纱，它们承载的不仅是合生创展的战略转型，更是北京租赁住房政策的微观样本。
2025年11月4日，北京市大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-6002地块的建设工程设计方案总平面图正式公示。
这份看似普通的规划文件，标志着合生me悦西区自持4栋楼的建设进入新阶段——此时距离合生创展2021年1月竞得该地块已过去近五年，整整1700余天。
这片自持房产的诞生可追溯至2021年1月26日。那天，合生创展经过18家房企的激烈角逐，以46.57亿元上限价+21%自持面积比例竞得该地块，溢价率高达10.88%。
在北京“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式下，“竞自持”成为房企拼杀的最后战场。
01 政策约束
在北京土地市场，当多家房企竞价达到上限后，转为竞报“企业自持商品住房面积比例”，这是北京土地出让的典型模式。
根据规定，自持部分必须全部用于租赁，不得销售、不得分割转让。
这些自持房的租赁方式有严格限制：应以整栋或整层形式对外出租，不得“以租代售”；开发商须成立住房租赁企业，纳入政府监管平台；单次租期原则上不超过3年。
合生me悦中21%的自持住宅，在法律和政策上必须长期持有并作为租赁住房运营。
02 规划调整
最新公示的规划方案显示，合生me悦西区自持4栋楼的规划设计有了细微调整。
室外运动场地由正方形变为不规则形状，面积由200㎡增加至230㎡。同时，新方案将地面机动车停车位和中轴景观做了微调。
规划调整后，项目仍保持地上37个车位的总数量，符合1.3辆/户的车位配比标准。
03 运营推测
虽然目前没有公开资料明确说明项目自持部分具体如何运营，但结合行业惯例和项目定位，可以推断出可能的用途。
一种可能是集中式长租公寓。合生创展或其旗下租赁品牌（如“合生·缦寓”）可能将自持楼栋统一装修、运营，面向亦庄、旧宫及南城就业人群出租，主打年轻白领市场。
另一种可能是人才公寓/保障性租赁住房。若与政府合作，可申请纳入北京市“保障性租赁住房”体系，享受税收、水电、金融等政策支持，但需接受租金涨幅限制（通常年涨幅≤5%）。
04 交付困境
合生me悦项目已于2024年6月完成交付。
然而，西区四栋自持楼的施工进度却明显滞后于已交付区域。
今年以来，合生me悦西区屡次因地上车位和交付质量问题遭到业主投诉。
问题包括小区内部公共服务设施（车库未开放）、公用基础设施（地面砖块到处裂缝）、绿化（小区内有隔档，只开放1/3，其中四栋自持仍在施工）仍未完成。
此外，业主们反映购房时被告知小区实行人车分流，地面上不会修建车位，且此事项在合同中也进行了约定。但在2025年9月4日公示规划方案中，地面增设了37个车位。
对此，经开区建设局表示已约谈开发商了解相关情况，并要求开发商严格按照设计文件施工，严格履行与业主签订的商品房买卖合同。
05 项目定位
合生me悦所在地块建设用地面积56860.731平方米，建筑控制规模不超过133065.75平方米，容积率2.34，限高45米。
项目规划23栋10-15F洋房、小高层，总计1430户，其中4栋为开发商自持，19栋为纯商品房。
项目位于大兴旧宫板块，临近南五环，距离8号线德茂站直线500-800米，东南角地块小区外边就是地铁站。
交通便利是合生me悦最大的优势，不少南城刚需客群都是冲着这个来的。
按照开发商的宣传口径，“悦”系是合生为现代都市青年定制的全新产品系，合生me悦在户型设计上提供了从一居到四居的全生命周期产品覆盖。
06 合生创展的战略转型
合生me悦地块的获取与开发，恰逢合生创展战略转型的关键时期。
2020年初，朱孟依将董事会主席职务交给女儿朱桔榕。此后，合生创展一改往日沉寂的状态，在土地市场上高歌猛进。
朱桔榕执掌后，合生创展在拿地上展现出积极进取的风格。
2020年5月，合生创展10日内在北京豪掷180亿元补充土储，这相当于该公司2019年全年的销售业绩。
在投资布局加速的同时，合生创展的销售业绩也出现增长。2020年，公司完成合约销售金额358亿元，同比增长53.7%。
出身金融学专业的朱桔榕，还利用金融投资的思维为公司寻求发展新出路。2020年6月，合生创展将股权投资业务纳入主要业务，包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资。
根据财报，2020年上半年，股权投资是其仅次于主业房地产的第二大收益业务。
从2021年1月拿地到2025年11月规划公示，1700天的等待折射出北京租赁住房政策落地实施的复杂性。
随着总平面图的公示，这些自持房将很快从图纸走向现实，为北京租赁市场提供更多房源。
对合生创展而言，这四栋自持楼不仅是土地出让时的承诺兑现，更是其在住房租赁领域布局的重要一步。
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