远洋集团发力代建业务盘活不良资产

远洋集团近年来通过代建业务发力盘活不良资产，形成了一套融合专业能力与资源整合的独特路径。以下从战略布局、核心模式、典型案例及行业影响等方面展开分析： 一、战略定位：代建业务成为破局关键面对房地产行业深度调整，远洋集团于2023年底成立代建业务平台「远洋建管」，将其作为轻资产转型的核心抓手。2025年上半年，远洋建管新拓项目33个，签约面积562万平方米，位列行业第八。其战略逻辑在于：1. 轻资产抗周期：代建业务不占用自有资金，通过输出品牌、管理和资源获取服务费用，降低对开发业务的依赖。2025年一季度，远洋集团开发业务结算规模同比下降56.7%，但商业运营收入增长13.5%，毛利率提升至29.5%，显示业务结构优化成效。2. 不良资产盘活价值：行业调整期积累的停工项目、债务纠纷项目为代建提供市场空间。远洋建管通过「资产梳理+资源整合+运营管理」模式，已在华东、西南等地承接多个AMC委托的出险项目。3. 全业态协同优势：远洋建管覆盖住宅、商业、物流、城市更新等多领域，可整合集团内部商业、物业、养老等资源，形成「代建+代销+代运营」闭环。例如，济南小梁庄政府民生项目涵盖安置房与商品房，远洋提供从规划到交付的全链条服务。 二、核心模式：不良资产盘活的「远洋解法」远洋在特殊资产处置领域形成了「三驾马车」模式：1. 债务重组与成本优化     - 在海盐都汇华庭项目中，远洋团队处理供应商债务纠纷70余起，涉及金额超2.38亿元，通过优化施工方案节省成本2000万元，最终实现如期交付并跻身当地热销榜前三。   - 平湖御景湾项目通过债务谈判化解2.5亿元纠纷，引入开发贷并获得税收减免，推动销售额超1.3亿元。2. 产品重塑与营销激活     - 青岛繁花里项目原为滞销盘，远洋投入300万元改造社区动线，提供户型拆改方案，并通过精准营销在4个月内清盘，月均去化速度提升近10倍。   - 济南观山樾项目直面公墓、高压线等不利因素，通过打造纯7层洋房、引入名校学区、极限蓄客等策略，首开认购完成率达140%，成为区域标杆。3. AMC深度合作与资本闭环     - 与资产管理公司（AMC）建立「低价收购+专业运营」模式：AMC以市场价四到五折收购债权资产，远洋负责操盘提升价值。例如，昆明、成都等地的出险项目通过此模式实现资产增值。   - 2025年上半年，远洋建管在华东地区承接多个AMC项目，并深入跟进西安、成都等地的风险项目，形成从债权处置到运营退出的全流程能力。 三、典型案例：从「问题楼盘」到「交付标杆」1. 海盐都汇华庭：保交楼典范     该项目因债务纠纷停工，远洋进场后通过债务调解、成本优化和品牌焕新，不仅在2023年12月如期交付，还成为当地交付率最高小区，获政府专班感谢信。项目月均去化速度提升近10倍，销售额达3.62亿元，位列2023年海盐市场热销TOP3。2. 乌鲁木齐雅山璟庐：逆势突围     面对市场低迷，远洋团队用14个月完成代建代销，通过户型优化、社区改造和精准营销，推动项目跻身乌鲁木齐商品住房销售十强，委托方连发两封表扬信。3. 济南小梁庄民生工程：政企协同样本     作为政府重点项目，远洋建管提供从手续办理到交付的全周期服务，涵盖安置房与高端商品房，助力片区居住品质提升。项目总建筑面积41.34万平方米，凸显远洋在民生工程中的资源整合能力。 四、行业价值：专业力驱动存量资产活化1. 政策响应与市场机遇     2025年房地产政策聚焦城中村改造、专项债支持存量房收储等方向，为代建业务创造增量空间。例如，专项债可用于收购商品房作保障房，预计2025年相关规模达2500亿-5000亿元。远洋建管已参与济南、北京等地的城市更新项目，如济南宾馆地块项目融合历史建筑保护与高端商业开发。2. 代建行业竞争升级     行业代建费率压缩至1%-3%，但不良资产和城市更新领域成为差异化战场。远洋凭借「健康建筑体系」「全业态整合能力」等优势，在政府代建、资本代建等细分市场建立壁垒。例如，北京亦庄世盟物流中心项目是代建企业中少见的非开发类合作，凸显其跨领域服务能力。3. 财务与品牌双重收益     尽管代建收入占比仍较低，但已显著改善远洋的资产周转率和现金流。2025年上半年，远洋建管代建销售金额达7.8亿元，销售面积5.56万平方米，同时通过轻资产模式降低资产负债率，增强抗风险能力。市场对其专业能力的认可体现在股价稳定和政府项目签约上，如2025年8月13日远洋港股收盘价0.106港元，较前一日跌幅收窄。 五、未来挑战与应对1. 费率压力与盈利平衡     行业平均代建费率已从5%降至1%-3%，远洋需通过提升服务附加值（如健康建筑认证、智慧社区）维持利润率。例如，北京中国人寿金融中心作为国内首个「LEED+WELL」双金认证项目，成为品牌溢价标杆。2. 规模化与风险管控     随着代建项目增多，需加强全流程风控。远洋建立「飞虎队」机制，由集团直接穿透项目前端，同时引入「海鸥Ⅱ」信息化平台提升管理效率。3. 政策与市场波动     若房地产销售超预期下滑，可能影响代建项目去化。远洋通过「双乙方」理念（集团是一线乙方，一线是客户乙方）强化服务导向，并与金融机构深化合作，确保资金链安全。 结语远洋集团通过代建业务盘活不良资产，本质上是从「资本驱动」转向「能力驱动」的战略转型。其成功验证了专业力在存量时代的价值：通过债务重组、产品重塑、资源整合，将「问题资产」转化为「优质资产」，既助力行业风险出清，也为自身开辟第二增长曲线。随着政策支持加码和行业竞争深化，远洋的「代建+不良资产」模式或将成为更多房企的参考范式。