华夏中海商业REIT正式获批

2025年9月22日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏中海商业REIT”）正式取得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函，标志着消费REITs市场再添重磅产品。以下从核心要素、底层资产、参与主体、市场影响等维度展开解析： 一、核心发行信息1. 基础参数    基金代码：180607（场内简称“华夏中海商业REIT”）。    发行规模：总份额3亿份，采用“战略配售+网下询价+公众发售”三层结构。    配售比例：战略配售占比70%（2.1亿份），其中原始权益人及关联方认购20%（0.6亿份），锁定期60个月；其他战略投资者认购50%（1.5亿份），锁定期12个月；公众投资者初始发售份额0.27亿份（占比9%），网下初始发售0.63亿份（占比21%）。    运作模式：封闭式运作，基金合同期限24年，上市后不开放申购赎回，场外份额需转托管至场内或通过基金通平台转让。2. 时间节点：9月26日启动网下询价，后续将根据询价结果确定认购价格并开展正式发售。 二、底层资产质量该REIT的核心资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下成熟运营的标杆商业综合体，具备三大优势：1. 区位稀缺性：位于粤港澳大湾区“广佛高质量发展融合试验区”先行区，地处广佛交通大动脉交汇处，3公里内常住人口43万，5公里辐射超80万消费人口，是区域内稀缺的大型购物中心。2. 运营高成长性：项目总建筑面积15.35万平方米（可出租面积6.39万平方米），2020年中海收购后通过业态升级与品牌汰换，2022-2024年客流量、营业额年均复合增长率分别达17%、15%，出租率自2023年起稳定在97%以上，2025年一季度专门店租金提升至201元/平方米/月。3. 现金流稳定性：2020-2024年营业收入年均复合增长率24.75%，近三年租金收缴率均超99%，为基金收益提供强支撑。 三、专业参与主体1. 管理与托管：由华夏基金担任基金管理人（截至2025年二季度末管理资产规模超3万亿元，REITs管理经验丰富），中信银行担任托管人，中信证券作为财务顾问及计划管理人，形成专业分工协作体系。2. 原始权益人背景：原始权益人为中海旗下中海环宇商业，依托中海46年不动产运营经验及全产业链能力，已在15座核心城市布局超30个商业项目，管理规模超400万平方米，为资产后续运营提供保障。 四、行业与市场影响1. 对房企的示范意义：作为中海商业资产上市平台，该REIT打造了“收购—调改—盘活”的存量资产运作样本，为房企通过REITs回笼资金、降低负债、转向轻资产运营提供可复制路径。2. 消费REITs市场扩容：契合当前政策鼓励消费REITs发展的趋势，其底层资产为成熟商业综合体，进一步丰富了REITs产品类型，为投资者提供兼具稳健现金流与成长潜力的配置选项。3. 后续扩募潜力：中海旗下储备了北京大吉巷、上海真如环宇城MAX等多个核心城市商业资产，与本次首发资产协同性强，为REITs未来扩募奠定基础，有望形成“运营优化—规模扩容”的良性循环。 五、投资者参与要点1. 参与方式：战略投资者通过基金管理人直销机构认购；网下投资者需通过深交所网下发行电子平台报价并缴款；公众投资者可通过深交所会员单位或场外销售机构认购。2. 适当性要求：网下投资者需为中证协注册的专业机构，具备定价能力且近12个月无重大违法违规记录；私募基金管理人还需满足成立满2年、具备基础设施投资经验等条件。华夏中海商业REIT的获批，既是央企盘活存量商业资产的重要突破，也为商业地产与资本市场的深度融合提供了新范式，后续资产运营表现及市场交易情况值得关注。